LOCHES SUD TOURAINE FAIT LA BANQUE

Voilà près d’un an qu’est née la communauté de Communes Loches Sud Touraine (CCLST), fusion de 4 anciennes communautés de Communes (voir les articles « La fusion des corps » et « Réunion de la famille »). Cette collectivité n’a pas à ce jour de schéma de cohérence territoriale (voir l’article « SCOT ») ni de projet de territoire (voir l’article « Le vide sidéral ») c’est-à-dire les grands axes de son aménagement. Pour autant, elle prend des décisions d‘ordre économique. Enfin, quand on dit « elle » on devrait dire le Bureau de la CCLST.

Depuis le 21 avril 2017 (voir l’article « Par pudeur »), nous publions toutes les décisions du Bureau prises à huis-clos à compter du 01er février 2017, affichées publiées ou lues nulle part si ce n’est sur ce blog. Nombre d’entre elles sont d’ordre économique. En compilant toutes les décisions de cette nature, nous allons essayer de comprendre quelle politique économique est menée aujourd’hui par la CCLST.

Les zones d’activité communautaires :

Tout d’abord nous trouvons des acquisitions ou cessions de terrains. Entre autres l’acquisition de terrains pour la zone d’activités (ZA) Node Park de Tauxigny (voir les articles « Délibérations Bureau CCLST du 08 février 2017 » et « Délibérations Bureau CCLST du 22 mars 2017 ») ou encore pour la ZA La Vénerie de Genillé (voir l’article « Délibérations Bureau CCLST du 05 avril 2017 »). De la même manière des décisions de vente de terrains aménagés ont été prises (voir les articles « Délibérations Bureau CCLST du 17 mai 2017 », « Délibérations Bureau CCLST du 28 juin 2017 » et « Délibérations Bureau CCLST du 02 août 2017 »).

Rien de plus normal pour une collectivité qui a compétence de « création, aménagement, entretien des zones d’activité industrielle, commerciale, tertiaire, artisanale, touristique ». Elle gère son patrimoine foncier fait d’acquisitions de terrains, de leur aménagement puis de leur cession. La CCLST joue pleinement son rôle et assume sa compétence. Rien à dire donc, si les acquisitions et cessions se font au montant estimé par le service des Domaines (voir l’article « Affaires immobilières »).

Derniers commerces :

Nous trouvons des décisions qui concernent des commerces de nos villages. Cela entre pleinement dans sa compétence de « Politique locale du commerce et soutien aux activités commerciales d’intérêt communautaire ». Faire en sorte que le dernier commerce soit maintenu, ne disparaisse pas. Là encore rien à dire pour le financement des travaux pour la boulangerie pâtisserie de Betz-le-château ou la démolition reconstruction du bar restaurant multiservice de Beaumont Village (voir l’article « Délibérations Bureau CCLST du 14 juin 2017 »), même si c’est onéreux. Il est en effet d’intérêt communautaire que nos villages offrent à leurs habitants au moins un commerce de proximité (voir l’article « L’escale de Ferrière Larçon »).

Aide à l’immobilier d’entreprise :

Dans le cadre de l’aide du conseil départemental d’Indre et Loire à l’immobilier d’entreprise, le Département peut abonder l’aide financière décidée par une communauté de Communes (comcom). Le taux de l’aide de la comcom doit être au minimum de 5% du montant de l’investissement immobilier. Pour la CCLST c’est 8%. Ainsi fait, le Département abonde pour sa part à hauteur de 12%.

Donc une entreprise qui construit, aménage le bâtiment professionnel dont elle est propriétaire et ses abords, peut solliciter une aide de ces collectivités qui représente en tout 20% de l’investissement. Depuis le début de l’année nous retrouvons ces aides dans différentes délibérations du Bureau de la CCLST (voir les articles « Délibérations Bureau CCLST du 03 mai 2017 », « Délibérations Bureau CCLST 14 juin 2017 » et « Délibérations Bureau CCLST du 28 juin 2017 »).

Que dire de ce type d’aide ? Comme tout le monde le fait, il faut bien se résoudre à le faire aussi, sinon les entreprises pourraient aller s’installer chez le voisin, ou s’agrandir ailleurs. Tout le monde pense que les entreprises sont comme ça, qu’elles courent la subvention, comme nos collectivités locales.

Quand on pense qu’il suffirait que ces aides ne soient plus proposées par aucune collectivité territoriale, nulle part, pour que les entreprises financent à 100% leurs bâtiments comme des grandes, sans concurrence entre collectivités d’aides financières qui au final sont à peu près partout les mêmes. Mais c’est devenu une tradition, sans en débattre, presque une obligation qui s’apparente à un « Golden Hello » (*). La tradition est bien ancrée, il faut en passer par là. Passons.

Jusque-là tout va à peu près bien. Mais d’autres pratiques existent dans nos contrées :

  • d’une part la construction d’un bâtiment spécifique dédié à une entreprise, édifié suivant ses prescriptions et besoins
  • d’autre part le rachat des locaux où exerce une entreprise pour lui louer aussi sec le bâtiment qu’elle a vendu à la collectivité.

Là on change de gamme. Envisageons quelques exemples anciens ou actuels :

Construction d’un bâtiment spécifique :

Tout d’abord une illustration de l’ex communauté de Communes du Grand Ligueillois (CCGL): la chocolaterie 3C de Manthelan.

La CCGL a construit en 2014 un bâtiment spécifique, suivant les prescriptions de l’entreprise 3C elle-même et adapté à son activité. La CCGL a effectué toutes les démarches tant architecturales, administratives, techniques que financières. L’investissement réalisé par cette collectivité a été de 567 000 euros, l’entreprise s’engageant à en être locataire pendant 15 ans pour un loyer mensuel de 2 800 euros. Au bout de 15 ans, il est d’ores et déjà acté que l’entreprise pourra se porter acquéreur du bâtiment avec le versement de la somme forfaitaire de 34 758 euros.

Dans l’intervalle, l’entreprise est locataire du bâti. Et c’est bien comme cela qu’elle s’est présentée à la séance plénière de la CCGL le 26 mai 2016, invoquant moult griefs à cette collectivité. Voici la synthèse qui vaut le détour qu’en fait le Procès-verbal de cette séance :

Pour avoir assisté à cette séance, je puis vous dire que les locataires ont été beaucoup moins dignes que ce qui est restitué. La CCGL était bien brave de ne restituer que cela.

Ce type de démarche n’est pas inhabituel mais interroge. Ne serait-ce pas à une banque de proposer un prêt de longue durée à une entreprise qui construit ses murs ? Ne serait-ce pas cela la marche normale dans un pays à l’économie libérale avancée ? Il faut croire qu’aucune banque n’a voulu prendre ce risque.

Que se passerait-il si l’entreprise 3C venait à cesser son activité ? Comme l’a précisé Eric Allamigeon alors vice-président de la CCGL en charge de l’économie lors du conseil communautaire du 10 septembre 2015, en cas de cessation d’activité avant 15 ans de l’entreprise 3C, « personne ne paiera le loyer de 2800 euros mensuel ». A moins de trouver immédiatement une nouvelle entreprise locataire à qui le local conviendrait.

Si cela arrive, la CCLST héritière des biens et des dettes de la CCGL, se retrouverait avec les locaux sur les bras. Pour autant, la Banque auprès de laquelle l’ex CCGL a souscrit l’emprunt pour construire ce bâtiment continuerait à percevoir mensuellement les remboursements du prêt.

Quoi de plus solide qu’une collectivité territoriale aux yeux d’une Banque ? Rien. Alors cette communauté de Communes a servi de financeur de premier rang et assume seule le risque économique. C’est un premier exemple, pas le pire puisque les français adorent le chocolat et que la production de cette entreprise est de qualité.

Voici un second exemple actuel celui-là :

Par décision du Bureau de la CCLST (voir l’article « Délibérations Bureau CCLST du 02 août 2017 »), la construction d’un bâtiment adapté à l’activité de l’entreprise ELEVANCE sera réalisée à Yzeures sur Creuse pour un montant de 400 000 euros HT, dont 286 400 euros HT restant à charge de la CCLST. Il s’agit d’une location à bail commercial standard 3/6/9, c’est-à-dire sans engagement d’acquisition au bout de 15 ou 20 ans.

Cette entreprise regroupera en ce lieu ses agences actuelles de Preuilly sur Claise et Sorigny. L’argument officiel développé par l’entreprise et la CCLST est qu’ELEVANCE est en «réorganisation stratégique » et qu’elle « souhaite  aujourd’hui rassembler ses activités et salariés sur un seul et même site sur le territoire, afin de se rapprocher de ses clients ».

Réorganisation stratégique ? Nous avons regardé quels sont les résultats financiers d’ELEVANCE déposés au greffe du Tribunal de Commerce. Les voici pour les derniers publiés :

Après une augmentation de son chiffre d’affaires et de sa rentabilité jusqu’en 2014, les résultats d’exploitation de cette entreprise sont devenus très inquiétants depuis 2015, malgré un maintien peu ou prou de son activité. Sa rentabilité s’est écroulée.

La réorganisation stratégique serait donc aussi une réorganisation financière pour sauver les meubles. La CCLST peut-elle être assurée que cette entreprise sera locataire pendant 15 ans du bâtiment qu’elle fait construire pour elle, histoire que les loyers permettent de rembourser l’emprunt associé qu’elle souscrit ? Rien n’est moins sûr, au rythme où se dégradent les comptes de l’entreprise. Il n’est pas surprenant qu’aucune banque n’ait souhaité financé cette construction.

Il ne faudra pas jouer les surpris si d’ici quelques années le locataire part en laissant vide la construction. D’autant plus qu’ELEVANCE intervient dans le secteur économique de l’élevage en fournissant des équipements aux éleveurs, et le marché de l’élevage se porte beaucoup moins bien que celui du chocolat (voir l’article « Les chambres »).

Il en est de même pour la décision du Bureau de la CCLST du 02 août 2017 de construire un bâtiment sur la ZA du Poteau Rouge à la Celle Saint Avant pour le compte de l’entreprise TALEM, jeune entreprise de travaux publics et terrassement. Cette opération se fait sous forme de crédit-bail de 20 ans, c’est-à-dire qu’après avoir honoré pendant 20 ans 1295 euros HT de loyer mensuel, l’entreprise aura la possibilité de s’en porter acquéreur. Le coût de ce bâtiment construit par la CCLST est de 420 000 euros HT, avec un reste à charge de la CCLST de 310 800 euros HT.

Le texte de la délibération du Bureau précise que l’entreprise « souhaite installer son siège à La Celle Saint Avant ». Or, tels que l’indique le greffe du Tribunal de Commerce, le siège social de cette entreprise est actuellement situé au 10 allée de la Joubardière à La Celle Saint Avant.

Là encore on peut se poser la question pourquoi c’est la CCLST et non une entreprise foncière ou une banque qui prend le risque économique. 20 ans c’est long, et il ne faudrait pas que la CCLST se retrouve dans quelques années avec une « admission en non-valeur » (voir l’article « Haut les mains ») et le bâtiment sans locataire.

L’air de rien, ces 3 seuls dossiers représentent à eux seuls un engagement financier de la CCLST de plus d’un million d’euros, emprunté auprès des banques, dans l’espoir que tous les loyers seront payés sur la durée de l’emprunt.

Rachat de bâtiments :

Une autre façon de faire est ce qu’on appelle une opération de haut de bilan.

Pour une entreprise, une opération de haut de bilan consiste :

  • Soit en une cession d’actif (par exemple un bâtiment) jugé non stratégique afin de dégager des liquidités pour honorer les dettes de l’entreprise ou permettre le financement de nouveaux investissements.
  • Soit en un lease-back, c’est-à-dire qu’une entreprise propriétaire cède à une société de crédit-bail son bien professionnel, la société de crédit-bail lui louant aussi sec le bien vendu. Cette opération permet de dégager de même des liquidités à l’entreprise.

Dans les 2 cas, c’est l’histoire d’une entreprise propriétaire qui cède son bien pour garnir son poste trésorerie, soit pour rembourser ses dettes, soit pour financer ses investissements. Généralement, ce sont des entreprises spécialisées en crédit-bail ou des banques qui opèrent. Pas sur le territoire Loches Sud Touraine où c’est la collectivité qui s’y colle, comme en attestent deux dossiers :

L’entreprise Nouansport située à Nouans les Fontaines vient d’être cédée à un repreneur. Ce dernier ne jugeant l’entreprise « viable qu’à condition que le bâtiment fasse l’objet d’une opération de lease-back », le Bureau de la CCLST a décidé de l’acheter pour la somme de 386 000 euros, pour le louer à Nouansport sous forme de crédit-bail [avec option d’achat en bout de course] pendant 15 ans pour 2 400 euros de loyer mensuel. L’échéance du crédit-bail est février 2033.

Là encore est-ce bien le rôle de la collectivité de se prêter à une opération financière de haut de bilan d’une entreprise, au risque de se retrouver avec un bâtiment sur les bras et les emprunts qui ont servi à son acquisition à honorer ?!?

Si cette entreprise se porte mieux qu’ELEVANCE, on ne peut pas dire qu’elle soit florissante (**) : son chiffre d’affaires stagne autour de 5.4 millions d’euros depuis 2010, sa rentabilité s’étant améliorée ces dernières années, même si dans le même temps ses dettes cumulées (financières, fournisseurs, sociales) ont crû de 220 000 euros.

Il est à souhaiter longue vie et prospérité à Nouansport pour ne pas que cette opération soit un fiasco comme cela l’a été pour le bâtiment BALLART de Loches :

L’entreprise BALLART SA, dirigée par Gérard Mathurin, a sollicité la communauté de Communes Loches Développement (CCLD) présidée à l’époque par l’irremplaçable Pierre Louault, lui proposant de racheter les murs de son entreprise. D’après les souvenirs de certains élus de l’époque, la transaction aurait été de l’ordre de 800 000 euros. Beaucoup pensaient que le bâtiment était « pourri » et qu’il ne valait pas cette somme. Rien n’y fit. L’acquisition fut donc réalisée au grand bonheur de Gérard Mathurin qui réalisait une belle opération de « haut de bilan ». Il était convenu que BALLART SA reste locataire et paye des loyers au nouveau propriétaire, c’est-à-dire la collectivité territoriale.

Mais quelques mois après, fin 2008, l’entreprise BALLART SA dépose son bilan, sans espoir de continuité de l’activité. Liquidée. La CCLD se retrouve donc avec un bâtiment « pourri » sur les bras, sans locataire ni loyers perçus.

En 2014 et 2016, la CCLD entreprit la réhabilitation à grand frais de cette bâtisse de 1600 m2 : 1.6 millions d’euros de travaux.

Le coût de la réhabilitation pour ces 1600 m2 correspond au prix moyen du mètre carré d’une construction neuve. C’est dire si le bâtiment était dans un sale état et si le consort Mathurin a réalisé une incroyable bonne affaire. Il aurait fallu lui offrir 1 euro symbolique pour sa ruine, seul montant qui aurait permis que le bâtiment actuel soit d’un coût de revient au prix du marché.

Pour rentrer dans ses fonds, il faudrait louer la bâtisse dans son ensemble 13 000 euros pendant 15 ans, sans révision de loyer à la baisse en cours de bail comme il était coutumier à la CCLD. Est-ce le cas? A votre avis, combien d’années seront nécessaires pour que la CCLD, et maintenant la CCLST héritière des biens et des dettes de la CCLD, retombe sur ses pieds pour amortir son investissement de plus de 2 millions d’euros ?

Nous sommes très loin des opérations neutres pour le contribuable si chères à Pierre Louault, c’est-à-dire que les loyers perçus compensent la charge de l’emprunt. Si ces pratiques étaient habituelles, pas étonnant que la CCLD soit arrivée à son mariage avec les 3 autres communautés de Communes criblée de dettes (voir l’article « Réunion de la famille »).

On se résume. En l’absence de projet territorial, de SCOT, de débat au sein de la CCLST en conseil communautaire, la politique économique de la CCLST semble consister à :

  • Maintenir les derniers commerces des villages, ce qui ne pose pas de problème à nos yeux.
  • Aménager des zones d’activités, ce qui entre pleinement dans son champ de compétences.
  • Proposer un « golden hello » puisque tout le monde le fait.
  • Bâtir des bâtiments standards, appelés « Ateliers relais », pour accueillir les entreprises qui souhaitent s’installer.

Jusque-là tout va à peu près bien. Mais que notre collectivité territoriale prenne seule le risque financier de construire un bâtiment d’exploitation répondant aux nécessités et désirs spécifiques d’une entreprise, suivant ses prescriptions et autres cahiers des charges, est tout autre chose. Elle joue le rôle d’une banque, d’une société immobilière d’investissement, alors que ce n’est pas à priori sa vocation.

Que non content d’édifier des bâtiments spécifiques, la CCLST se prête à des opérations financières de « haut de bilan » alors que cela devrait être aux sociétés immobilières d’investissement ou aux banques de le faire. Nous pensons qu’elle outrepasse son rôle, prenant seule tous les risques économique et financiers. Et les sommes ne sont pas anecdotiques. On parle de millions d’euros.

Il nous semble nécessaire que nos 94 conseillers communautaires débattent de ce sujet en séance plénière, que ce débat définisse les limites du champ d’intervention de la CCLST. La CCLST a-t-elle vocation à être la banque d’investissement des entreprises, et à baisser sa culotte dès qu’une entreprise a des problèmes de trésorerie ou est souffreteuse ?

Il serait temps au bout d’un an d’existence que la CCLST définisse ces points, sa politique économique et ses limites d’intervention.

(*) Définition Golden Hello : Prime de bienvenue ou pont d’or ou bien en anglais golden hello est une indemnité versée à une personne pour l’inciter à rejoindre une entreprise en tant que dirigeant ou cadre.

(**) Comptes publiés Nouansport déposés au Greffe du Tribunal de Commerce

Les caractères en bleu sont des citations orales ou écrites

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Une réflexion sur “LOCHES SUD TOURAINE FAIT LA BANQUE

  1. Avec l’argent des autres, c’est tellement plus simple.
    Viendra certainement le temps où des procédures judiciaires, à l’encontre de ces joyeux magiciens, remettront les pendules à l’heure et les condamneront pour concurrence déloyale.
    De même pour les agences »bancaires » postales à la charge des communes.
    Croyez-vous que les établissements privés laisseront faire indéfiniment?
    Ces élus sont des grenouilles qui se voudraient être comme des bœufs.
    Dans un monde libéral, leurs prérogatives s’amenuisent et la sphère privée règne en maître.
    Fort heureusement d’ailleurs pour l’avenir des générations futures.
    Une page est en train de se tourner et ces élus de l’ancien monde, bientôt disparaitre.
    Mais pendant ce temps, nous devrons essuyer les plâtres, fruit d’une médiocrité rébarbative.

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